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“光有钱还不行,还需要勇气。”

文丨华商韬略 王 寒

热点城市首批集中供地遭房企疯抢。然而,房企有房企的算盘,政策有政策的打算。

【“太不容易了!冷静一下!”】

4月28日,重庆公共资源交易所二楼传来阵阵骚动。几十个投拓人员站在土拍大厅外来回踱步,不停拨打着财务总监的电话。

这是“两集中”后的重庆首轮土拍。

2021年2月18日,国家自然资源部发布调控文件,要求22个重点城市实施“两集中”供地,即政府集中发布出让公告,集中组织出让活动,土拍从一年十几次减为不多于三次。

重庆首轮土拍前,意向参拍开发商已达到54家,其中一块热地,最多有38家表达了意愿。

28日开拍当日上午,最炙手可热的两江新区首日供应的6宗土地中,有5宗拍出了52.7%的平均溢价率,分别由中铁建、中交、佳源、融创摘得。

“拿钱砸”“高溢价”的基调由此奠定。

高潮出现在28日下午,西永一宗起始价14.13亿元网上兼职【WX loewe1991】的地块,在数轮举牌后,被招商蛇口以总价32.5亿元、129%的溢价率收入囊中,这也是重庆主城西区首宗破万地块。

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▲重庆首轮土拍最高溢价129%

资料来源:铭腾机构

此外,其它5宗西永地块,即使没有地铁和商业配套,也遭到了疯抢,金科、美的、融创和大发等开发商更是组队竞拍,平均溢价率达到75%。

“已经杀红眼了,过去看都不看的地,现在成了大家眼中的肉。”有在场人士这样描述当时的场景。

“只”溢价56.5%收入其中一宗地的花样年,不禁感叹:“太不容易了!冷静一下!”

据中指数据,此次拍卖,重庆主城46宗地块全部成交,楼面均价较去年1-4月上涨1819元/平方米,平均溢价率上涨33%。

这样的场景不仅发生在不限价的重庆,北上广深等城市也一样在上演,而且更加疯狂。

在北京,有媒体报道称,土拍开始前,有开发商就已经在内部明确,“想要的项目,不赚钱也要拿下”。

在深圳,唯独供应的6宗地块,不仅吸引了万科、中海、华润等本地房企参拍,连中粮、中交等央企也罕见地出现在了现场。其中,宝安、光明的两宗地块一开拍,便迅速达到最高限价。

在广州,平安、越秀、旭辉、金茂等数十家房企激烈竞逐,金沙洲、知识城等重点地块被疯狂围堵,举牌密度、加价额度都远超外围区域。金沙洲皇冠地块更是以45%的溢价率、42122元/平的楼面价,直接跻身广州楼面价TOP10

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在杭州,除了本地的宋都、滨江、西房,万科、融创、龙湖、保利、华润等龙头企业也强势入场。供应的57宗地中,有44宗地块拍到了封顶价。

在厦门,思明区一宗地在国贸、平安、招商等开发商的争抢下,竞价多达232轮,最终以92.3亿元总价被中海和国贸联合体竞得。

有人甚至调侃称,这一轮土拍,光有钱还不行,最重要的是要有勇气。

调控政策越来越严,房企却上演抢地戏码,是“疯”了吗?

【房地产企业的“算盘”】

它们当然没有“疯”。

首轮土拍对于多数房企而言,是久旱逢甘霖。

2020年8月,央行和住建部召开重点房企座谈会,试点实施限制房企融资的“三道红线”,并要求在2023年6月30日之前完成降负债指标。

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▲来源:搜狐焦点

彼时,百强房企中的61家上市企业,有48家踩中了一条以上红线。优化财务指标成了去年四季度以来房企工作的重心,一方面通过放缓拿地节奏减少开支,另一方面加紧周转和去化,甚至不惜牺牲利润达到合规目的。

在紧投资、促销售的战略下,到2020年末,百强房企的整体土储去化周期缩短至3.39年,同比下降11%,上市房企中有17家实现了降档。

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▲2020年末部分房企“三条红线”踩线情况

来源:投拓江湖

过快消耗,让一批百强房企土储不足。

以龙湖的大本营重庆为例,其12个月住宅成交量已经超过其在重庆的土地储备量,不够一年周转。

而重庆销售排名前十房企几乎都面临土储告急的窘境,储备最多的也只有200万平方米,更有4家甚至不足100万平方米。

与此同时,“两集中”政策出台使各地前三月供地有所减少。

在该政策下,今年一季度,22个试点城市整体供地宗数较2019年下降了15.8%,全国50强房企拍地建面下降了35%。

需求增加,供应减少,这让房企必须加倍努力拿地,才不至于落入“无米下锅”的境地。

而对于部分财务状况良好的房企,他们不但有拿地的底气,也需要抓住这个机会扩大规模、弯道超车。另外,有的房企虽是债务缠身,但为了获得新的融资,“借新还旧”,也硬着头皮加入了拿地大军。

多种原因下,房企扎堆进场、闭眼厮杀,比任何时候都志在必得。

“土拍前一天路过开发商云集的写字楼,都晚上11点了,整栋大楼仍是灯火通明。”有网友说。

然而,房企有房企的算盘,政策有政策的打算。

【警惕涨价潮】

截至5月15日,据不完全统计,在由北京、深圳、长春、广州、重庆、无锡、沈阳、天津等11城构成的首轮土拍中,总出让金额超过5500亿元。

看好房价上涨,依然是房企积极拿地背后的终极原因。

一位参与杭州土拍的投拓人员表示:“尽管溢价比较高,但在限价之下销售问题不大,加快周期还可以创造利润。”

以重庆为例,4月份,重庆房价涨幅已居全国首位。据平安证券研报,以重庆本轮土拍6347元/平的平均楼面价测算,在不增加任何溢价情况下,重庆楼市未来均价也将在目前13700元/平的均价上上浮10%左右。而重庆5月上半月销售均价便已经达到14500元/平,销售量更是环比猛增81%,多达1.58万套。

与此同时,其他重点城市也有小幅上涨,还拉动了二手房市场涨幅。

“一批次新房,现在挂牌价都比买的时候翻了一番,还有不少单价4万多入手10万卖出的。”杭州链家一位经纪人表示。

有专家表示,行业分化已经在首轮土拍中凸显了出来,多个城市拿地前五的房企占总出让比重超过50%,而这些企业大多是资金充足的全国或区域龙头型企业。

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▲2018—2020年全国20强房企22城拿地占比(万平)

来源:平安证券研报

事实上,截至2020年末,我国共有8家土储货值超万亿的房企,加起来总量超过15.2万亿元,在TOP100房企45.9万亿的总量中,占比超三成。资源加速聚集,意味着头部房企的操盘空间有扩大的风险。

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▲多个城市拿地前五房企占总出让比重超50%

来源:平安证券研报

这些现实情况如果不得到改善,一些地方的房地产市场或许会与政策制定者初衷发生偏离。

为了防止上述后果发生,各地纷纷表示,调控已在路上。

其中,上海在总结其他城市经验的基础上,提出了“涨停板”“一次书面报价”“严格界定关联关系”等“史上最严”土拍新规。

以调控政策密集发布的合肥为例,合肥市房地产业协会最新发布的《房产新政网上兼职【WX loewe1991】第四周市场变化监测分析(4月26日-5月2日)》指出,合肥商品住宅市场量价齐跌,商品住宅销售套数小幅下降,销售价格三连跌,近5周以来首次低于1.9万元/平方米。

很显然,政府对于严控房价一直是坚定的。今年的政府工作报告再次指出“房子是用来住的,不是用来炒的”,强调稳地价、稳房价、稳预期。

据中原地产统计数据,2021年以来,全国房地产调控政策密集出台,年内累积房地产调控次数高达186次,其中目前,广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳等城市均被住建部约谈督导。

征收房地产税也被提上了日程。5月11日,财政部等四部门召开的房地产税改革试点工作座谈会提出:建议将先于立法开展房地产税,试点城市是深圳和海南。

算上此次,今年以来,房地产税已被提及了4次。

有专家表示:“针对拍地、开发环节的税收,有利于房企资金向其他城市分散。”

在调控常态化且强度不断加大的背景下,房企仅仅依靠住宅地产一条腿走路的前景已经越来越不乐观。

而对于普通购房者来说,他们更关心的是,疯狂的抢地潮是否会因政策调控而降温,由抢地潮带来的短期房价上涨是否不可避免。另外,对于房屋质量的担忧,也成了购房者的一块心病。

由于“房地价互联”“竟配建”等拍地政策压缩了利润空间,大多数房企启动了高周转模式。据了解,有房企甚至刚拿下地块,便将挖土机开进了工地,拉出横幅庆祝项目开工。

然而,并不是所有房企都具备高周转能力,时间和成本的双重压力下,很有可能埋下房屋质量隐患。此前,就有多名资深验房师表示:“每逢行业兴起高周转浪潮,质量问题便越发突出,业主和开发商扯皮的事情很多。”

【参考资料】

[1]《首批集中供地开幕,土拍市场有何特征》 平安证券

[2]《多地首批集中供地公示 房价地价联动或成趋势》 财新

[3]《火热的重庆集中拍地 高溢价标签下房企“漏夜”抢地》 观点网

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