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外迁后,郑州那些批发市场原址就做什么用途了?

admin 1周前 ( 01-14 04:49 ) 10 抢沙发
外迁后,郑州那些批发市场原址就做什么用途了?摘要:   河南商报首席记者 李兴佳 文/图  万客来食品城、纬三路水产市场、北建材、万客隆家具城……郑州这些曾经的明星市场外迁后,如今原址作何用途?它们是改为了高端商业综合体,还是建成...

  河南商报首席记者 李兴佳 文/图

  万客来食品城、纬三路水产市场、北建材、万客隆家具城……郑州这些曾经的明星市场外迁后,如今原址作何用途?它们是改为了高端商业综合体,还是建成了住宅,抑或只是二手车商的暂时栖居地,甚或荒废闲置?他们如何焕新改造,如何向“史”而生,是否还有机会重返商业舞台中心?

  河南商报记者多地实探、用脚丈量,抽样走访20多家曾具有行业标杆意义的明星市场,揭开了曾叱咤风云的老市场,在告别熙熙攘攘后的当下生存实录。

  探访的23家市场,囊括了汽摩配、纺织、建材、水产、配镜、农产品、洗化、鞋等多种业态,既有如万客来食品城、纬三路水产市场等在当年外迁掀起巨大轰动的老字号市场,也有天荣汽配城、万客隆建材城、中原第一城等新晋外迁的市场。

  附:批发市场原址用途

外迁后,郑州那些批发市场原址就做什么用途了?外迁后,郑州那些批发市场原址就做什么用途了?

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  情形A :房企接盘建楼,纳入城中村改造

  因为多数租赁自城中村集体用地的历史地情因素,调研的绝大多数市场在商户撤场后,原址引入开发商,走城改模式,改建为了住宅或者商业,这部分占调查市场高达21%的比例。

  这些入主城中村、挑起老旧市场改造重担的,背后不乏保利、康桥、升龙等一线房企的身影。

  较早的如嵩山路西建材,隶属于齐礼闫村,升龙接盘改造后,如今原址成了升龙城;万邦新绿地隶属于高皇寨村改造项目,2018年外迁,原址被郑州双茂置业有限公司拿得,再深究,双茂置业背后有深圳康桥产业有限公司及宋革委的投资身影;庆丰粮油市场,与万邦新绿地同系万邦集团旗下,原址为刘庄村城中村改造项目,现为保利集团做安置房开发建设;天荣汽配城为柳林村用地,北区今年7月外迁,现址虽空置,但未来将做柳林村城中村改造项目,含安置房、商品房及配套商业;万客来2015年年底外迁,原址属于王胡砦城中村改造项目,但因为种种原因至今未落地,原址暂用来建驾校……

外迁后,郑州那些批发市场原址就做什么用途了?

  △庆丰粮油市场现为刘庄城中村改造项目

  它们大致走了这样一个路径:曾地处城市边缘近郊的村庄以较低价格出租土地,用于批发市场建设,随着城市狂飙突进,近郊逆袭为主城区,物流批发跟不上时代节奏,批发市场逐渐隐没于历史巷道,开发商接过历史递来的接力棒,拿地建楼,用现代化包装没落的批发市场。秋风萧瑟今又是,换了人间,老市场重焕新颜。

  这是时代更新大潮下谁也逃不掉的宿命,曾为郑州城市化做出贡献的功勋市场亦找到了体面归宿。

  02情形B:原址作公共用途,建公园、公交场站、修路、菜市场

  原址用作公益公共用途的,也并不少见,比如改建为公交场站、公园绿地、农贸市场、修路,这部分在受访市场中占比约21%。

  老鸦陈电动车市场于2016年底外迁后,原址改为了长兴农贸市场,2017年12月投用。这是一家星级标准的公益性农贸市场,中央空调、新风系统、大型抛光砖贴面,单单空调安装了26排,一个月电费五六万元。郑州农贸市场本身缺口极大,建得像高端商场的菜市场,在告别旧市场雨天一身泥的脏乱差形象之外,也助力了菜篮子民生工程

  菜业“扛把子”陈砦蔬菜批发市场2018年外迁后,原址修路,为渠东路扩建;同样修路的还有纺织大世界,曾盛极一时的纺织批发业霸主,被金水路西延及地铁5号线站点穿过。

外迁后,郑州那些批发市场原址就做什么用途了?

  △陈砦蔬菜批发市场原址修路,在建渠东路

  此外,中州大道航海路交叉口的郑州摩托车,现如今变成了公交场站,黄河食品城北区规划建设青少年公园。

  03情形C:引入宜家、迪卡侬、居然之家等巨头,改建商业综合体

  较为惹人关注的是,传统批发市场转型为零售商业综合体项目,有两例,堪称改造典范。一家是位于北三环的原信基建材市场,引入瑞典家居零售巨头宜家,改造成了宜家家居;另外一家是南三环京广路的中陆购物广场,原本经营举步维艰,后招徕了重量级租客“居然之家”、永辉超市和迪卡侬,一跃成为区域内商业顶流。

  迪卡侬为全球最大的体育用品零售商,一年收入超过124亿欧元,宜家家居中国28家店2019财年接待1.08亿次客流,销售额157.7亿元,居然之家为国内家居建材流通领域头部品牌……这些商业明星自带流量,带给原址的不仅仅是建筑形态的改观,更是商业模式的颠覆和区域价值的急速提升。

  此外,位于京广路航海路的原京莎鞋世界,也于今年4月,退出鞋业批零,引入旧改之王佳兆业商业,欲转为购物中心。目前正处于改造和招商阶段,未来难以预估,但有佳兆业商业这一得力助手,不会差。

  04情形D:转为二手车城、驾校,部分暂时性闲置

  另外,有意思的是,车行业老板偏爱闲置的老市场,不少旧市场搬空后,转为了车市或者驾校。

  比如,北建材变身为二手车市场,入驻有中鑫之宝、瑞卡名车、壹玖名车生活馆、鼎尚品车等,俨然成为二手车荟萃之地;万邦茶城变为了香山路车城,万邦新绿地部分区域辟为驾校,万客来入驻了出租车网约车交易市场及多家驾校,北三环眼镜市场入驻有机动车检测点。

外迁后,郑州那些批发市场原址就做什么用途了?

  △北建材如今被二手车商占据

外迁后,郑州那些批发市场原址就做什么用途了?

  △万邦茶城,暂时改为二手车城

外迁后,郑州那些批发市场原址就做什么用途了?

  △万客来食品城,做有驾校、机动车登记服务站和二手车市场

  其中,部分是地块规划未落地前,一些租客利用土地闲置期、真空期进行的租赁开发,并非原址最终归宿。

  比如万客来,其所在地块属于王胡砦城中村改造项目,不过因为种种原因至今未落地。再如万邦新绿地,隶属于高皇寨村改造项目。

  当然,也有一些处于闲置的老市场,比如南三环汽配城、万客隆家具城、纬三路水产市场、华淮建材市场、中原第一城、毛庄蔬菜批发市场、天荣汽配城北区、中陆鞋城、中陆洗化城。这部分比例最大,占比43%。

外迁后,郑州那些批发市场原址就做什么用途了?

  △万客隆建材城外迁,只剩中澳馆

  它们要么正处于项目规划中,尚未落定,眼下只能暂时性空置,要么正在寻找物色合适的接盘方,在开发方到来前宁肯以搁置状态做审慎处置。

  老市场不应长期荒置,如何“向史而生”?

  曾经的明星市场,如何在城市更新大潮中“向史而生”,如何拯救这些外迁后急速衰老的重量级商业?

  老市场外迁,是迫于其硬件老化、环境逼仄、消防隐患、交通拥堵、发展空间受限等诸多原因。

  外迁后的市场,不应成为烂摊子,更不应长期荒置。它曾经作为城市经济突围的能量担当,也应成为存量商业改造典范。

  存量商业更新经历了几个阶段,从大拆大建、推倒重来的“换装”,到只保留建筑形、缺失文化魂的“化妆”,再到建筑与商业与人群和谐相处的“共情共生”。

  老市场重建,不止是拆旧建新、换装变脸,更要在城市有机更新的大潮下找寻自己的定位,与城市发展趋向、行业走势相契合,更考验操盘者的洞察力、场景重构的创新力。

  北京西直门附近的京盐融园仓库,将破旧仓库升级为红墙绿瓦的优雅办公院落,极度受科创、文创企业青睐,是革新。

  郑州金三角衣城升级为佳宝金三角女装市场,只定位中高端休闲女装,引入了来自杭州的一线品牌资源,为整个火车站服装商圈带来新血液,是创新。

  京莎鞋世界引入佳兆业商业,转型国潮主题购物中心,北三环信基建材市场引入宜家,也是创新。

  对郑州深厚商业文化的传承与理解,对城市旧改修复如新的操盘经验,对项目周密详尽的尽调和再定位,对消费趋势和城市走向的深入洞研,才能赋予项目起死回生的可能。

  曾经的明星市场,因为与时代发展节奏错拍,无奈退出历史舞台,但仍然有机会,他们会以另外一种更加夺目的方式,重回商业舞台中心。

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